Отношения, возникающие между застройщиком и участником долевого строительства, регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О Защите прав потребителей», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №214).
Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной организацией договора участия в долевом строительстве. Но прежде чем заключить договор следует обдуманно подойти к выбору застройщика и ознакомиться с информацией о нем и его деятельности.
Какая информация должна быть предоставлена застройщиком?
Согласно п. 1 статьи 3.1 ФЗ № 214 застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.
В соответствии с п. 2 ст. 3.1 ФЗ № 214 застройщик обязан раскрыть следующую информацию:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;
2) разрешение на строительство;
3) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона;
6) документы, указанные в части 5 статьи 3 настоящего Федерального закона;
7) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);
8) градостроительный план земельного участка;
9) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
10) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
11) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
12) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
13) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
14) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.
За не размещение застройщиком информации в соответствии с законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства предусмотрена административная ответственность статьей 13.19.3. КоАП РФ.
Какие условия должен обязательно содержать договор?
В соответствии со ст. 4 ФЗ №214 договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
Для определения объекта долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора:
- наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
- адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
- материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
- назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
- наличие и площадь нежилых помещений;
- графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) условия привлечения денежных средств участников долевого строительства:
6) сведения об объектах социальной инфраструктуры.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий договор считается незаключенным.
Порядок расторжения договора
Порядок расторжения участия в долевом строительстве установлен ст. 9 ФЗ №214.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков объекта строительства в разумный срок; уменьшению цены договора; возмещению расходов потребителя на устранение недостатков объекта строительства;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.
В случае одностороннего отказа потребителя от исполнения договора последний считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Застройщик в случае расторжения договора по вышеуказанным основаниям, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (п.2. ст. 9 ФЗ №214).
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (п.2. ст. 9 ФЗ №214).
